På vei inn eller ut av et samboerskap/ekteskap ligger den virkelig store skattefellen.

Boligen er en skattefelle både når man flytter sammen eller bryter opp. Verdistigningen på boligen som man trodde var skattefri ved salg, kan fort blir skattepliktig. En verdistigning på for eksempel 400.000 kroner, gir da en skattesmell på 108.000 kroner!

Reglene ser tilsynelatende enkle ut: Du må ha bodd i boligen i minst 12 av de 24 siste månedene før salget for at salgsgevinsten skal være skattefri og et eventuelt tap ikke fradragsberettiget. Botiden regnes bakover fra den dagen du aksepterer budet på boligen du selger. Botiden begynte å løpe den dagen du fysisk flyttet inn (ikke helt symmetri her, men slik er reglene).

Gevinst og tap ved realisasjon av bolig er differansen mellom salgssum og inngangsverdi.

Felle 1: Samlivsbrudd

 Ved samlivsbrudd der boligen har vært felleseie og hvor den ene parten bor videre i boligen, kan gi skattesmell for den som flytter ut av boligen. Det er tilfelle dersom man drøyer lengre enn 12 måneder før den utflyttede parten selger sin andel av boligen.

Utgangspunktet er at to ektefeller eller samboer eier en bolig sammen. De har bodd i den i mer enn 12 måneder av de siste 24 månedene slik at botiden oppfyller kriteriet for skattefri gevinst. Men når den ene parten flytter ut opphører vedkommendes botid å løpe. Kanskje blir de enige om å gi samlivsbruddet en prøvetid hvor de ikke gjør noe med eierforholdet. Når det er gått mer enn 12 måneder bestemmer de seg for at bruddet er endelig og den utflyttede parten selges seg ut av boligen. Da må den utflyttedes personens andel av verdistigningen (typisk halvparten) beskattes med 27 prosent.

Det er imidlertid mulig å redusere den skattemessige gevinsten noe. Se lengre ned i artikkelen.

Felle 2: Flytter sammen

Også i dette tilfellet er det prøveperioden som kan utløse skattebomben. Utgangspunktet er at man bor i sin egen bolig (typisk en leilighet), flytter sammen med den nye kjæresten i en ny bolig. Deretter leien man ut den gamle leiligheten for å ha den som retrettmulighet i tilfelle samboerskapet ikke var liv laga. Eventuelt man sliter med å selge og velger å leie den ut. Når 12 måneder er gått siden utflyttingsdato, er skattebomben et faktum.

Selv om man blir oppmerksom på skattebomben som nærmer seg, kan den gi hastverk med å selge etterhvert som 12 månedersfristen nærmer seg. Dermed blir man tvunget til å akseptere en lav salgspris for å unngå over 100.000 kroner i skattebombe. Det er derfor risikabelt å leie ut en bolig med skattefri gevinst for å holde den som en retrettmulighet.

Redusere skatten

Det er mulig å redusere en skattepliktig gevinst på boligsalget. Alle relevante utgifter tilknyttet salget kan trekkes fra, som meglerutgifter. Også dokumentavgift du betalte da du kjøpte boligen kan trekkes fra. I tillegg kan du trekke fra alt av påkostninger.

Påkostninger er arbeid som gjør boligen bedre enn den var, vedlikehold er å bringe tilbake til samme standard. Det er også verdt å merke seg at eget fritidsarbeid kan tillegges kostprisen. Men det må være definert som påkostning. Det er også et krav at dette arbeidet er utført av en «amatør». Verdien av dette arbeidet fastsettes skjønnsmessig, med utgangspunkt i hva det ville kostet å få arbeidet utført av andre. Med andre ord er dette en post som må sannsynliggjøres.

Les mer: Slik regner du ut det skattepliktige salgsgevinsten

Hvis du selger en bolig, hytte, eller tomt som du eide før 1.1.1992, kan du oppregulere inngangsverdien (verdien på anskaffelsestidspunktet) etter fastsatte satser. Du kan ikke oppregulere til et høyere beløp enn salgsverdien.

Såkalt «brukshindring» kan fjerne skatteplikten på salgsgevinsten

Selv om du i utgangspunktet ikke har nok botid, er det mulig å få godkjent botid likevel gjennom såkalt brukshindring. Dermed får du godkjent botid i ditt gamle hjems mens du bor (leier bolig) et annet sted.

Du kan kreve brukshindring hvis du må bosette/oppholde deg et annet sted enn boligen, for eksempel på grunn av eget eller ektefelles (ikke samboers) arbeid og helse, eller sykdom hos barn.

Du kan også få godkjent brukshindring dersom du tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Videre kan brukshindringen være at du må bosette deg i tjenestebolig, eller blir lagt inn på institusjon på grunn av alder, sykdom mv. Det har i praksis blitt godkjent at brukshindring som først oppstår etter fraflytting fra egen bolig kan medregnes som botid ved ikke-bruk.

Reglene om brukshindring gjelder også ved opphold i utlandet såfremt betingelsene for øvrig er til stede.

Du får ikke godkjent brukshindring på grunn av at du må leie ut boligen fordi du ikke har råd til å bo i den. Heller ikke at du flytter til et annet sted fordi du ønsker å skifte miljø, på tross av at du ikke har fått arbeid på det nye stedet.

Forutsetningen for at ikke-bruk skal regnes som botid er at du verken kjente eller burde kjent til brukshindringen ved kjøpet av eiendommen. Det er også et krav at den tiden du har eiet en annen bolig kan du ikke opparbeide botid i den gamle boligen. Du kan nemlig ikke opparbeide botid i to boliger samtidig. Den opparbeider altså kun botid all den tid du bor i en annen bolig som du leier.

Les mer om boligsalg og skatt:

Brukshindring

Oppregulering av inngangsverdi

Skatt ved tomtesalg

Skatt ved gevinst i utlandet

Boligskatt og formue

Boligskatt og utleie

Kalkulator:

Gevinstberegning av bolig
Slik regner du ut hvordan gevinsten eller tapet beregnes ved et boligsalg.