Her er oversikten over de laveste fastrentene nå.

Nå er det mulig å binde renten i tre år til bare 2,52 prosent effektiv rente. Velger du fem år er beste fastrente 2,78 prosent. Først på 10 års binding gjør rentene et lite hopp. Til sammenligning er beste flytende rente akkurat nå 2,9 prosent.

Årsaken til at den flytende renten er lavere enn fastrentene er forventninger om ytterligere rentenedsettelser fra Norges Bank i løpet av året. Den økonomiske krisen i EU fortsetter nemlig å legge press på rentene i hele regionen, inkludert Norge.

Fra begynnelsen av desember til i dag har alle bindingsklasser (3,5 og 10 år) falt med i overkant av 0,5 prosentpoeng. Dette er et kraftig fall, spesielt når man ser på 10 års binding.

Under null prosent rente

Det spesielle med den norske renten er at inflasjonen i Norge ikke er forventet å bli ekstremt lav, slik som i EU. Svak krone vil gi økte priser på importvarer gjennom 2015 som hever inflasjonen til 2,6 prosent, ifølge Statistisk sentralbyrå. De påfølgende årene er prognosene omkring 2 prosent årlig inflasjon. Inflasjonen spiser av kroneverdien på lånet, forutsatt at lønnen stiger minst like mye som inflasjonen. I tillegg betaler staten 27 prosent av rentekostnaden gjennom rentefradraget i selvangivelsen.

Ifølge Smarte Pengers beregninger gir det en realrente på minus 0,3 prosent på det gunstigste alternativet for 5 års binding, minus 0,1 prosent for det gjennomsnittlige nivået på disse lånene. Det betyr at du i praksis kan binde lånerenten i fem år til under null prosent i dag. Dette forutsetter at inflasjonen holder seg på det forutsatte nivået i perioden.

Slik ser beregningen ut når vi tar utgangspunkt i den laveste renten, og gjennomsnittsrenten på fem års binding.

Låser inn rente til under null i fem år  
  Best Snitt
Fastrente 5 år, effektiv 2,73% 3,00%
Fradrag i skatten (27 %) 0,74% 0,81%
Inflasjon 2,30% 2,30%
Realrente etter skatt -0,31% -0,11%
Staten betaler 27 prosent av renteutgiftene dine gjennom rentefradraget i selvangivelsen. Inflasjonen sørger for at verdiene av kronene du har lånt synker. Justert for dette kan du nå binde renten til minus 0,3 % i fem år, basert på forventet inflasjon.

Eiendomskreditt og Akademikeravtalen billigst

Eiendomskreditt og Akademiker-avtalen med Danske Bank har de laveste rentene på alle bindingstidene. Renten mellom dem er såpass lik at det må karakteriseres som dødt løp. Eiendomskreditt har ingen gebyrer på lånet, Akademiker-avtalen har termingebyr på 540 kroner per år. Men den nominelle renten på denne avtalen er lavere enn i Eiendomskreditt.

Her kan du se hele Smarte Pengers oversikt over fastrentene.

Oversikt over flytende rente finner du her.

Dette er de fem beste på tre forskjellige bindingstider.

3 års binding Nom. Rente Effektiv rente Etabl gebyr Termin-gebyr Kostnad 5 år
Eiendomskreditt 2,50% 2,52% 0 0 75 000
Akademikerne - Danske Bank 2,40% 2,53% 0 540 73 620
Sparebanken Sogn og Fjordane 2,50% 2,64% 2 000 480 78 440
Sparebanken Vest 2,50% 2,64% 2 000 480 78 440
Gjensidige organisasjon 2,50% 2,64% 0 600 76 800
5 års binding        
Akademikerne - Danske Bank 2,60% 2,73% 0 540 132 700
Eiendomskreditt 2,75% 2,78% 0 0 137 500
Danske Bank 2,70% 2,87% 2 200 540 139 900
Nordea Premium 2,70% 2,87% 2 000 600 140 000
Odal Sparebank 2,70% 2,88% 2 750 600 140 750
10 års binding        
Eiendomskreditt 3,30% 3,34% 0 0 330 000
Akademikerne - Danske Bank 3,20% 3,35% 0 540 325 400
Odal Sparebank 3,25% 3,45% 2 750 600 333 750
Danske Bank 3,30% 3,48% 2 200 540 337 600
Sparebanken Vest 3,40% 3,57% 2 000 480 346 800
Kilde: Smarte Penger. Beregningene er basert på et lån på 1 million kroner, med 15 års nedbetalingstid som annuitetslån.

Velg 3 eller 5 år

Fagøkonomene i Smarte Penger anbefaler deg å velge tre eller fem år dersom motivet er lavest mulig rente. Altså dersom motivet ikke er å sikre økonomien. Både tre års renten og fem års renten har priset inn tunge tider i Europa, med dertil lav rente. Men slik er det ikke for ti års renten. Markedet har trolig en tendens til å prise inn at alt går i retning av det normale på lang sikt, det vil si en høyere rente enn dagens kriserente.

Vi tror dagens tiårsrente preges litt av nettopp dette. Renteforskjellen mellom beste fem år og ti år er tilsynelatende liten, «bare» 0,6 prosentpoeng. I virkeligheten er dette ganske mye. Husk på at om du velger ti års binding har du denne renteforskjellen i hele tiårsperioden, også de fem første årene.

For at renteforskjellen skal utgjøre 0,6 prosentpoeng for hele perioden, betyr det at rentemarkedet de siste fem årene i den tiårige rentebindingen priser inn grovt regnet 1,2 prosentpoeng (0,6+0,6) høyere rente enn for de første fem årene. Det tilsvarer en rente som nærmer seg mer normale tilstander i rentemarkedet. Skal du spekulere i gunstig fastrente, bør du derfor velge tre eller fem år. Da oppnår prisen for dårlige tider. Og den er lav.

 

Se også:

Hva lønner seg: Fast eller flytende?

Se hele fastrenteoversikten

Kalkulatorer:

Boliglånskalkulator
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Renteutviklingskalkulator
Kalkulatoren hjelper deg med å avgjøre om du skal velge fast eller flytende rente. Kalkulatoren tar utgangspunkt i rentebanen, som er Norges Bank spådom om renteutviklingen i de nærmeste årene.