Bergen og høstgule trær.

Boligmarkedet begynner å kjølne litt. I dag er budgiver alene i 4 av 10 budrunder, viser nye tall.

Tall fra Eiendom Norge viser et boligmarked er i ferd med å kjøles noe ned, selv om forskjellen mellom regionene er ganske store. I Stavanger er det full brems i boligmarkedet, mens Oslo-markedet fortsatt er i godt driv.

Hvilken budtaktikk som er best avhenger av hvor hett markedet er akkurat der du bor. Det avgjør hvor mange budkonkurrenter du får. Selv om du er alene i budrunden vil megler forsøke å få deg til å by like mye som om det var flere i budrunden. Her er Smarte Pengers tips:

Megleren er hyret inn av selgeren. Det er dermed meglerens oppgave å få mest mulig for boligen. Det sier seg selv at megleren i denne sammenhengen ikke er en helt nøytral part. Når det gjelder pris, er megler derfor på selgers side. Men når det gjelder tid, kan han være på kjøpers side.

Les også om forberedelse til budrunden.

Hvor mye skal satse i ditt første bud?

I et dårlig marked kan det være mulighet for å gjøre gode kjøp. Da kan det være riktig å gi et lavt bud, med kort tidsfrist. Men rene skambud kan du forvente bli avvist.

I et godt marked er skambud en fornærmelse mot selgeren. I et hett boligmarked med flere budgivere bør du starte med et bud som er lavt, men kanskje ikke altfor lavt. Skal du prøve å få boligen på første budet, må du i et normalmarked gi bra bud på prisantydning eller litt over.

Vet du at boligen har vært ute i markedet i lang tid kan det være på sin plass å gi et skambud. Er du heldig er selgeren blitt så mør at han er tilbøyelig til å vurdere lavere bud enn han har avslått tidligere. Dette kan også sette i gang en dialog direkte med selgeren som gjør at du kan få det til en pris som er meget gunstig for deg.

KALKULATOR: Så mye kan du låne

På prisantydning bør du ikke by over deg selv

På slutten av en budrunde er det alltid lett å kunne akseptere å bare gå opp litt til. I utgangspunkter må du være innstilt på å holde deg innenfor den grensen du har fastsatt på forhånd. Husk på at også de du byr sammen med kan tenke slik. Bare litt til kan derfor fort bli til mange tusen. Er du alene i budrunden, bør du vegre deg mot å gå over prisantydning.

Sier megleren til deg at du får boligen hvis du øker budet litt over grensen din, skal det mye til at du sier ja. Du skal ikke øke budet ditt med mindre noen andre byr over deg. Er det en perfekt bolig for deg kan regelen fravikes. Men om du avviser å overby deg seg, ringer antagelig megleren tilbake neste dag og sier at det var greit likevel.

Meglerne vil ofte ringe rundt til dem som har tegnet seg som interessenter på visning, eller som har vært med i budrunden. Her må du holde deg kald. Hvis du har det høyeste budet, vil du få vite det. Og da vil alltid megler forsøke å tyne deg litt til, selv om budet ditt er nær eller på prisantydning. Det er et vanlig triks.

Kan spare 30.000 kroner

30.000 er vel ingenting når man kjøper en bolig til 3 millioner? Eller? Jo, 30.000 er 30.000 kroner uansett hva du setter det opp mot. Det er en flott ferie i Karibien.

En budgiver står igjen alene, har kanskje landet på takst, og da sier megler gjerne til selger: "Vent med å akseptere. Jeg skal få ut 30.000 kroner ekstra av kjøperen. Jeg sier at selgeren ønsker mer, men dersom han legger til 30.000 kroner så er boligen din". Du bør avvise et slikt tilbud. Dette er penger rett ut av vinduet. Megler vil trolig true med ny visning, men det er antagelig bløff. Vær sta.

Innen en time kontakter nok megler deg og sier at selger aksepterer ditt forrige bud likevel. I verste fall kan du vente til neste dag og se om megler kontakter deg. Viste det seg at du likevel tok feil, kan du eventuelt da bla opp de 30.000 ekstra. Men aldri samme dag som megler prøver seg!

Dette rådet gjelder dersom budet ditt ligger veldig nært prisantydning eller takst. Er du langt unna, må du belage deg på å øke budene noe.

KALKULATOR: Så mye kan du låne til borettslagsleilighet.

Få med noe på kjøpet

Er du alene i budrunden er du i posisjon til å sette forbehold. Du kan for eksempel be om å få med spisestuen i eik, eller be om en overtakelsesdato som passer deg.

Forbehold om lånefinansiering er som å si «Jeg kan by dette, men vet ikke helt om jeg kan betale for meg». De fleste selger kvier seg for slike forbehold.

- Vær forsiktig med forbehold

Forbrukerrådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbund Carsten Pihl sier dette om forbehold:

- Forbehold om finansiering bør du være forsiktig med, sier han.

Det samme gjelder forbehold om at kjøpers bolig blir solgt for en viss pris. I distriktene er dette forbeholdet noe utbredt.

- Forbehold kan effektivt brukes knyttet til eventuelle løsøre som skal følge med boligen – f.eks alle hvitevarer og vaskemaskinen, sier Pihl.

Det er også lurt at man opprettholder forbeholdene opp gjennom budgivningen ved å henvise til «forbehold som i første skriftlige bud» el. – Evt justerer de hvis man får beskjed om at dette er uaktuelt, i følge Pihl

Slå til i siste sekund

I et hett boligmarkedet kan en overraskelsesstrategi funke, men den er noe risikabel. Strategien går ut på å la budrunden gå sin gang, for så å slå til i siste sekund. Svært mange budrunder utvikler seg ved at en kjøper legger inn et første prøvende og lavt bud. Så vil det være flere kjøpere på banen som byr over hverandre med relativt store hopp.

Dette skal du bare la skje. Sitt tilbake og vent. Strategien krever mange telefonen til megler i løpet av dagen. Du skal holde deg informert, men du skal ikke røpe at du kommer til å legge inn et bud.

De to som byr over hverandre, vil tro at det bare er de to som byr mot slutten. Du lar dem holde på. Til slutt vil én av dem gi seg, den siste budgiver tror han har vunnet. Siden du har fulgt med hele dagen, vet du alt dette. Like før hans siste budfrist er i ferd med å gå ut, slår du til. Øk det siste budet med et stort beløp. Hvis de to kamphanene som har holdt på til nå, har overbydd hverandre med femtusenlapper, trår du til med 20 eller 30 tusen og meget kort frist. Dette er effektivt.

Den personen som trodde han hadde vunnet og kjøpt bolig, får nå en helt ny situasjon å forholde seg til. De siste timene og minuttene har han økt budene sine med «småpenger», nå må han ta sats og øke mye igjen. Dessuten får han vite at det er en helt ny person på banen. Han vil ikke ha noen formening om hvor langt du er villig til å gå.

Sannsynligheten er stor for at du har knekket psyken hans, og at boligen blir din. Det er kanskje selvsagt, men vi sier det likevel. Hvis budene er kommet opp i et slikt nivå at du synes prisen er for stiv, skal du selvfølgelig ikke gå videre opp. Da må du finne en annen bolig.

Hvor store stepp skal du bruke

I en normal budrunde er steppene størst i starten. En budrunde begynner gjerne godt under prisantydning, og deltagerne har dermed mye å gå på. På slutten er det gjerne slik at et nytt bud er 5.000 kroner høyere enn det forrige.

Det er et ganske klart signal at deltagerne er nær toppen når overbudene er svært små. En god taktikk kan være å øke overbudene på slutten. Dette kan virke demoraliserende på den eller de andre budgiverne at overbudene plutselig øker igjen.

Les mer om boligkjøp:

Forberedelse til budrunden

Dette skal du se etter på visning

Overtakelse av bolig

Kalkulator:

Så mye kan du låne

Så mye kan du låne til borettslagsleilighet

Boligsparekalkulator

Lånebehov ved salg av gammel bolig og kjøp av ny

Eiendomsmeglerkalkulator