En gjeldfri enebolig kan gi deg 80.000 kroner i årlig utbetalinger som pensjonist. Uten risiko.

Mange kan piffe opp pensjonisttilværelsen ved å bruke boligverdiene som pensjon. En gjeldfri bolig utgjør en stor pensjonsformue som man kan veksle om til penger. Man «spise» av sin egen boligformue i stedet for at arvingene en dag skal overta alt. For eksempel er det mulig å få utbetalt over 80.000 i ekstra årlig «pensjonsutbetaling» over 20 år for en bolig som er verdt 5 millioner i sentrale strøk. Og da får du en garanti om at ingenting vil skje med hverken deg eller boligen dersom gjelden skulle komme ut av kontroll.

Hvilken lånetype passer for hvem?


Vanlig boliglån: Dårlig egnet til å gjøre «uttak» av boligformuen da du blir sittende med et stort lån hvor mesteparten må settes på høyrentekonto. Gir et tap tilsvarende renteforskjellen.

Rammelån: Har du høy nok inntekt til at banken lar deg låne nok, er dette den klart billigste løsningen. Har du hytteformue som backup om gjelden skulle bli for høy, er det også et argument for rammelån.

Ønsker du å låne langt under LittExtras maksimalt låneopptak, er rammelån en bedre løsning.

LittExtra: Med lav inntekt, er det vanskelig å få lån av bankene. Det hjelper ikke at formuen og dermed pantesikkerheten er høy. Derfor: Har du lav pensjonsinntekt og høy boligformue, er LittExtra en genial måte å veksle om boligformuen til kontanter.

Dette kan du spare
Inntil 300.000 kroner i rentekostnader mellom billigst og dyrest.

Slik gjør du det
Vurderer du rammelån kan du se bankene rangert etter effektiv rente for 1 million kroner her.

Vurderer du LittExtra går du inn på nettsidene, eller kontakter banken med lavest rente, som du finner i tabellen nederst i denne artikkelen.

Utfordringen er å finne ut av er hvor lenge man trenger en slik ekstrainntekt. Det oppstår fort et problem hvis man sitter med et stort lån etter at pengene er brukt opp. Da er man nødt til å selge boligen. Det finnes flere ulike måter å løse dette på.

Tre lånetyper

Det som kan være avgjørende for valg av løsning er hvilket tidsperspektiv du har på å bo i nåværende bolig. Hvis du ønsker å bo der lengst mulig, kontra det å bo der i 10 år til, krever forskjellige løsninger.

Det er tre hovedalternativer for å låne til pensjon:

  1. Et vanlig nedbetalingsboliglån
  2. Et rammelån
  3. Pensjonistlånet LittExtra

1. Nedbetalingslån

Dette er et vanlig boliglån med nedbetaling. Denne lånetypen passer ikke noe særlig godt når målet er at du skal leve av utbetalingen. Her må du tilbakebetale mye av den egenkapitalen du skaffer deg. For å motvirke dette, kan du forsøke å få til avdragsfrihet, og en lengst mulig nedbetalingstid som et annuitetslån.

Dette alternativet kan bare brukes i en viss periode, før du selger boligen.

Da kan du låne ekstra til renter og avdrag, men dette kan bli et høyt beløp. Dette avhenger av hvor mye og hvor lenge du vil ha et månedlig beløp tilgjengelig.

Pengene du låner opp må stå på konto. Normalt har det vært slik at du får lavere rente på innskuddsbeløp enn det du betaler på boliglånet. Slik er det ikke nå. Du kan få så godt som like høy rente på de beste høyrentekontoene som du betaler i effektiv rente på boliglånet.

Du kan sjekke rentene i boliglånskalkulatoren og høyrentekalkulatoren.

2. Rammelån

I rammelånet låner du bare opp det du trenger ut fra en viss låneramme. For eksempel kan du ha en ramme på 2 millioner, uten at du nødvendigvis trenger å bruke noe av denne rammen.

Les mer om rammelån

Fordelen ved denne lånetypen er at du kan hente ut penger fra boligen i en mye lenger periode enn det du kan med et nedbetalingslån. Ulempen er at når rammen er nådd, kan du bli nødt til å selge.

En annen ulempe er at banken i låneavtalen har sikret seg rett til å si opp lånet dersom forutsetningene endres. Typisk vil dette være dersom boligprisene faller og reduserer verdien av pantesikkerheten eller at en av inntektsmottakerne faller fra. Banken kan da kreve at lånet omgjøres til et vanlig nedbetalingslån hvor avdrag må betales. Hvor sannsynlig det er at banken vil gjøre dette, er usikkert.

Spørsmålet er da hvor mye du kan ta ut hvert år eller måned før du har nådd grensen, gitt at du ønsker å ta ut det samme beløpet hele tiden. Fordelen med dette er at du bare betaler rente på det beløpet du til enhver tid har lånt.

Vi har laget en tabell som viser hvor mye du kan ta ut i henholdsvis femten og ti år. Vi har også sett på betydningen renten har på beløpet som kan tas ut. Her har vi brukt åtte prosent og fem prosent.

Med rammelånskalkulatoren kan du finne ut hvor fort rammen blir brukt opp.

Hvor mye kan du ta ut av rammelånet

Rentesatsene som er brukt er høye i forhold til hva dagens rentenivå er. Men det kan være fornuftig å bruke en høyere kalkulasjonsrente enn den gjennomsnittlige renteforventningen. Det gir en nødvendig sikkerhetsmargin.

Tabellen viser at hvis du tar opp en låneramme på 1 million kroner, kan du ta ut ca. 2.900 kroner per måned i 15 år med en rente på 8 prosent. Dette beløpet øker til 3.700 kroner per måned med en rentesats på 5 prosent.

8 % rente 15 år   10 år
Rammelån År Mnd   År Mnd
1 500 000 51 600 4 300   97 200 8 100
1 250 000 43 200 3 600   81 600 6 800
1 000 000 34 800 2 900   64 800 5 400
750 000 26 400 2 200   48 000 4 000
500 000 16 800 1 400   36 000 3 000
250 000 8 400 700   16 800 1 400
100 000 3 600 300   6 000 500
5 % rente 15 år   10 år
Rammelån År Mnd   År Mnd
1 500 000 67 200 5 600   115 200 9 600
1 250 000 55 200 4 600   96 000 8 000
1 000 000 44 400 3 700   76 800 6 400
750 000 33 600 2 800   57 600 4 800
500 000 22 800 1 900   38 400 3 200
250 000 10 800 900   19 200 1 600
100 000 4 800 400   7 200 600

3. LittExtra

LittExtra er en lånetype som er spesielt myntet på pensjonister. Fordelen med denne typen lån er at du kan frigjøre egenkapital i boligen, samtidig som du har en livsvarig borett. Du eliminerer altså risikoen for at lånet en dag skal vokse deg over hodet, slik at du blir presset til å selge deg ut av boligen. Nå er riktignok risikoen for akkurat det ganske liten, men den er ikke null, og den kan uansett føles overveldende.

LittExtra har heller ikke ulempen som vanlig rammelån har med at banken har sikret seg retten til å si opp rammelånet og kreve at du begynner å betale avdrag. Med LittExtra blir det aldri avdrag å betale.

Du må være over 60 år (begge hvis du er gift) for å kunne benytte deg av dette tilbudet. Utbetalingen kan vare frem til 95 år.

Det er åpent for hele landet, men bostedet har betydning for hvor mye du kan få utbetalt. Bor du på steder med et svakt boligmarkedet, kan du låne mindre. Boligen din er sikkerheten til LittExtra og er boligmarkedet preget av fraflytting, har det negativ betydning for den fremtidige boligverdiutviklingen.

Hva du har i inntekt har ingen betydning for hvor mye du kan låne.

NB: Nye regler om kjønnsnøytral prising av finansprodukter for kvinner og menn har i 2014 svekket LittExtrta. Beløpet kvinner kan hente ut av ordningen er det samme, men for menn er beløpene redusert. Samlet sett er derfor ordningen litt svekket for menn og gifte par. For enslige kvinner er den uforandret.

Dette er de viktigste egenskapene til LittExtra:

  • Lånet gis med pant i boligen, med en livsvarig rett til å bo i boligen. Kan ikke ta med hytte i pantet.
  • Du beholder eierskapet til boligen. En verdistigning tilfaller deg eller dine arvinger.
  • Du kan velge mellom å få lånet utbetalt som en engangssum, eller som en årlig sum. Du kan også velge en kombinasjon av dette.
  • Renten på lånet er flytende, og er drøyt 1 prosentpoeng høyere enn renten på boliglån innenfor 75 prosent av boligverdi.
  • Du betaler ikke renter eller avdrag. Dette blir tillagt lånesaldoen din, slik at gjelder vokser i takt med løpende renter.
  • Du kan trekke fra påløpte renter i selvangivelsen. Selv om du ikke betaler dem, har du rett til å trekke fra påløpte renter.
  • Lånet forfaller først ved permanent overgang til sykehjem eller ved død.
  • Du kan når som helst avslutte låneforholdet.
  • Arvingene kan overta boligen ved å gjøre opp lånet.
  • Hvis boligens verdi er lavere enn lånet ved forfall, er det banken som må dekke tapet.

Dette kan du få utbetalt

Hvor mye du får utbetalt avhenger av flere forhold:

  • Boligens verdi
  • Alder: Minimumsalder er 60 år. Jo eldre du er, desto mer får du utbetalt.
  • Om det er en eller to som bor i boligen.
  • Hvor du bor: Landet er delt inn i tre soner. I sone 1 er strøk med best fungerende boligmarked. I sone 2 (begrenset boligmarked) får du 75 prosent av sone 1. I sone 3 (lite fungerende boligmarked) får du 40 prosent av sone 1.

I tabellen under kan du se hvor høye engangsutbetalingene og de månedlige utbetalingene kan være. Her har vi brukt tre og fem millioner som markedsverdi på boligen. Vi har sett på tre forskjellige alderstrinn, samt sett på de tre forskjellige sonene. Utbetalingene blir lavere for et par enn for en enslig. Grunnen til det er at det er forventet gjenstående levetid (for lengstlevede) er lenger for et par.

For eksempel vil en enslig person på 65 år i sone 1 få en engangsutbetaling på 860.000 kroner. Alternativt vil den månedlige utbetalingen være 5.583 kroner. For et par der begge er 65 år vil utbetalingen være 820.000 kroner.

Engangsutbetalinger
3 millioner Sone 1   Sone 2   Sone 3
Alder Enslig Par   Enslig Par   Enslig Par
60 år 710 000 680 000   530 000 510 000   280 000 270 000
65 år 860 000 820 000   640 000 610 000   340 000 330 000
70 år 1 030 000 980 000   770 000 740 000   410 000 390 000
5 millioner
60 år 1 180 000 1 130 000   890 000 850 000   470 000 450 000
65 år 1 430 000 1 360 000   1 070 000 1 020 000   570 000 540 000
70 år 1 720 000 1 640 000   1 290 000 1 230 000   690 000 660 000
Månedlige utbetalinger
3 millioner Sone 1   Sone 2   Sone 3
  Enslig Par   Enslig Par   Enslig Par
60 år 4 417 4 230   3 297 3 173   1 742 1 680
65 år 5 583 5 323   4 154 3 959   2 208 2 142
70 år 7 117 6 774   5 322 5 115   2 833 2 696
5 millioner
60 år 7 342 7 030   5 537 5 288   2 924 2 799
65 år 9 283 8 828   6 945 6 621   3 700 3 505
70 år 11 892 11 335   8 916 8 501   4 769 4 562

 For å finne ut hvor mye du kan få utbetalt er det laget en egen LittExtra-kalkulator. Du finner den samme kalkulatoren på nettsidene til bankene som tilbyr dette produktet.

Her har vi tatt med 10 eksempler på hvilke soner forskjellige kommuner havner.

  • Sone 1: Alta, Andebu, Arendal, Asker, Askim, Askøy, Aurskog-Høland, Bamble, Bergen, Bodø
  • Sone 2: Alstahaug, Aukra, Austrheim, Averøy, Birkenes, Bykle, Bø i Telemark, Bømlo, Eid, Eide
  • Sone 3: Agdenes, Alvdal, Andøy, Aremark, Askvoll, Audnedal, Aure, Aurland, Austevoll, Balestrand

Tilbydere av LittExtra

Det er ni banker som tilbyr LittExtra. I oversikten nedenfor ser du hva de kaller produktet, og lenker til omtalen av produktet.

Selve produktet er likt mellom bankene. Renter og gebyrer fastsettes av bankene selv.

Den effektive renten du må betale ligger i området 5,0 prosent til 5,6 prosent effektiv rente. Dette er godt over renten på boliglån innenfor 75 prosent av markedsverdi.  Sammenligner vi med den gunstigste renten på rammelån, er forskjellen på 0,85 til 1,50 prosent i bankene.

Du betaler altså en ganske høy premie for å ha den livsvarige boretten når du velger LittExtra.

Navnet på dette produktet er Seniorlån, eller LittExtra i de forskjellige bankene.

  Renter     Dyrere enn
Banker Nominell Effektivt Etablering Termin rammelån
Bien Sparebank 4,95% 5,15% 2 500 300 0,89%
BN Bank 4,95% 5,06% 1 500 0 1,50%
Fornebubanken 5,15% 5,39% 3 000 420 0,84%
Jerbanepersonalets Sparebank 4,90% 5,06% 3 000 0 0,90%
KLP 4,85% 4,98% 1 250 0 1,27%
Lillestrømbanken 5,25% 5,49% 1 600 540 1,35%
OBOS 4,95% 5,09% 1 500 0 1,47%
Sandnes Sparebank 5,15% 5,31% 2 000 0 1,52%
Strømmen Sparebank 5,45% 5,61% 1 500 0 1,79%

«Dyrere enn rammelån» er forskjellen mellom lånerenten på LittExtra mot et rammelån på 1 million kroner. Snittforskjellen mellom tilbyderne av LittExtra ligger på 1,28 prosent.

Forskjellen blir enda større når vi ser på differansen mellom de gunstigste rammelånene i markedet og disse tilbyderne ovenfor.

Hva bør du velge, LittExtra eller rammelån?

Det er altså billigst med rammelån, men du mister tryggheten ved boretten. I mange tilfeller vil du også få problemer med å få innvilget et rammelån som pensjonist.

Siden rammelån har lavere rente, vil du kunne låne opp mindre enn det LittExtra-lånet har vokst til. Her har vi satt opp et eksempel med disse forutsetningene for LittExtra-lånet:

  • Alder er 60 år
  • Markedsverdi på boligen er 3 millioner kroner
  • Dette gir en utbetaling på 53.004 kroner per år (4.417 kroner per mnd)
  • Rente på LittExtra er 5,0 %
  • Rente på rammelånet er 3,65 %

LittExtra-lånet har med disse forutsetningene over vokst til 1.840.000 kroner i løpet av 20 år. Da har du altså fått utbetalt 4.417 kroner hver måned over 20 år.

Rammelånet har vokste til «bare» 1.520.000 kroner med den samme utbetalingen, altså 4.417 kroner hver måned over 20 år. Det vil si at rammelånet er 320.000 kroner lavere om 20 år. Rammelån er derfor en god del billigere enn LittExtra.

Velger du en ramme på 1.840.000 kroner kan rammen vare i 23 år, altså tre år ekstra. En 60 åring kan dermed få en årlig utbetaling til fylte 83 år med disse forutsetningene.

Rammelån er billigst og bør derfor velges dersom du har høy nok inntekt til å få rammelån av banken, eller dersom du bare ønsker lav belåning på boligen. LittExtra passer for deg som ønsker å låne maksimalt på boligen og som gjerne ikke har høy nok inntekt til å oppnå dette gjennom rammelån. Samt at du verdsetter forsikringen i LittExtra, dvs at det gir deg stor bekymring å oppleve at gjelden øker. LittExtra garanterer deg tross alt livsvarig borett. Det har en viss praktisk verdi, og kan ha høy opplevd verdi, særlig når man er eldre og verdsetter det trygge.

Se også:

Boliglån

Rammelån

Kalkulatorer:

Rammelånskalkulator
Kalkulatoren viser deg hva rammelånet koster deg, og hvor lang tid det tar før det rammen er brukt opp med gitte forutsetninger.

Annuitetslånkalkulator
Kalkulatoren beregner effektiv rente, sum renter og gebyr, samt hvilket terminbeløp du må betale. Det blir beregnet en nedbetalingsplan for inntil de 12 første terminene, og årssummene for samtlige år.

Hva vokser et sparebeløp til
Denne kan også brukes til å regne ut hva et lån vokser til, der rentene blir tillagt saldoen. Det er bare med motsatt fortegn i forhold til sparing.

Markedsoversikter:

Boliglånskalkulator
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Eksterne kilder:

LittExtra-kalkulator
Her kan du regne ut hva du kan få utbetalt. Kalkulatoren tar hensyn til kjønn, alder, markedsverdi på boligen, og hvilken kommune du bor i. Du får oppgitt både utbetalt engangsbeløp og månedlig utbetalt beløp.

Finansportalen - Rammelån
Bankene rangert etter effektiv rente med en ramme på 1 million kroner.