Mange studenter flytter inn i utleiebolig i disse dager. Her er tipsene til deg som er ny på leiemarkedet.

Det går bra for de aller fleste som leier bolig, men mange opplever også at det oppstår uenigheter med utleier. Dersom det skulle skje deg, står du mye sterkere dersom du har satt deg inn i hvilke lover og regler som gjelder på dette området på forhånd.

I utgangspunktet er husleiespørsmål regulert av husleieloven fra 1999.

Kontrakt

Selv om både plikter og rettigheter for deg som leietaker - og for utleier - dekkes gjennom denne loven, anbefales det på det sterkeste at du også sørger for at det blir skrevet en husleiekontrakt ved overtakelse. En slik kontrakt finner du blant annet på Forbrukerrådets nettsider.

En ryddig og god kontrakt gir utleier og leieboer klar beskjed om hva som er den enkeltes ansvar. Da vil også leieforholdet forløpe stille og rolig uten problemer. Noen ganger har man uflaks, og det blir uoverensstemmelser mellom utleier og leieboer. Hvem har for eksempel ansvar når naboens varmtvannstank sprekker og vannet strømmer ned på det utleide badet? En skriftlig kontrakt er som en god forsikring som rydder opp.

Husk at det alltid skal være to sett kontrakter: en til leieboeren og en til utleieren. Dersom dere kopierer den ene, må dere huske å underskrive begge kontraktene.

Gå gjennom leiligheten

Både ved overtakelse og utflytting lønner det seg å gå gjennom leiligheten med utleier. Da kan man sammen se og bli enige om hva som befinner seg der av inventar, og sjekke om alt fungerer som det skal.

Forbrukerrådets nettsider finner du både skjema for overtakelse av bolig og inventarliste og et tilbakeleveringsskjema.

Leieavtaler

I husleieloven er det nevnt to typer leieavtaler man kan inngå: tidsubestemte og tidsbestemte. Tidsubestemte kontrakter er løpende avtaler som varer til de sies opp. Tidsbestemte kontrakter løper til en fast sluttdato.

Frem til 2009 var det ikke anledning for noen av partene til å si opp leieavtalen, såfremt det ikke var et eget punkt om dette i leiekontrakten. Men en endring i Husleieloven snudde opp ned på dette: Nå kan tidsbestemte avtaler sies opp av leietaker, med mindre det er inntatt i leieavtalen at avtalen ikke kan sies opp.

Dersom begge parter er fornøyde med leieforholdet, er det selvsagt ikke noe problem å fornye leiekontrakten. For utleieren er det greiere å ha samme person boende, enn å styre med ny annonsering, visninger, ut- og innflytting.

Depositum

Når du leier en hybel eller leilighet, må du betale depositum, som sikkerhet for at leien blir betalt. Depositumsbeløpet er ofte på tre måneders leie, men utleier har rett til å kreve opptil seks måneders leie.

Det er nedfelt i Husleieloven at depositumskontoen skal opprettes i leietakers navn, men utleier skal ta kostnaden ved konto-oprettelsen. Det er altså ingen åpning for at utleier skal kunne sitte med depositumspengene på egen konto eller for den saks skyld i madrassen hjemme.

Dersom det er utleiers oppfatning at leietaker ikke har betalt husleie én eller flere måneder, og derfor vil ha utbetalt denne summen fra depositumkontoen, må banken varsle leietaker om dette. Som leietaker har du fem uker på deg til å reise søksmål, dersom du mener at du har betalt leien når du skulle ha gjort det.

Denne varslingsregelen gjelder også andre veien - altså at utleier skal varsles av banken, dersom leietaker krever å få depositumet utbetalt.

Hvis det skulle oppst å uenighet om utbetaling av depositum, er det utleieren som må bringe tvisten videre for å få dekket kravet sitt. I verste fall må han gå til sak.

Leieregulering

Husleien kan reguleres etter konsumprisindeksen (ikke boligprisindeksen) én gang i året. Det greieste er å ha dette vedtatt i kontrakten, men man kan kreve justering selv om det ikke er vedtatt.

Hvert tredje år kan både leietageren og utleieren kreve at leien reguleres til «gjengs leie» for det aktuelle området. For å finne gjengs leie skal man både vurdere markedspris i reguleringstidspunktet og prisen på de leiekontrakter som allerede er inngått i det aktuelle geografiske området.

Utleieren kan ikke kreve annen tilleggsbetaling enn strøm og brensel. Med svingende strømpriser anbefales det at utleiere krever tilleggsbetaling for strøm. Det greieste er å ha egen strømmåler for utleiedelen. Har utleiedelen eget sikringsskap og anleggsnummer er det greiest at leieboeren har eget abonnement på strømmen.

Etter en endring i Husleieloven i 2009 ble det også tillatt å avtale at leier skal dekke sin del av utgiftene til vann og avløp, når utgiftene skal betales etter målt forbruk.Betaler man etter stipulert forbruk, kan man vurdere å installere en vannmåler, og begynne å betale etter målt forbruk.

Ikke lov å snoke for utleiere

Utleieren har i husleieloven en adgang til å inspisere leiligheten, men det må skje etter avtale med leieboeren. Utleieren kan ikke låse seg inn på egenhånd uten forvarsel. Inspeksjonene kan gjøres for å sjekke tilstanden til leiligheten, noe man kan gjøre for eksempel et par ganger i året. Det betyr at man ikke kan kreve å komme inn hver uke. Men utleiere kan kreve inspeksjon i spesialtilfeller, for eksempel når leieboeren har pusset opp, når det har vært lekkasjer eller sterk vind har ødelagt vinduer. Utleieren kan også kreve hyppigere inspeksjoner hvis det har vært gjort gjentatte skader i leiligheten og han har klaget på dette. Dette vil være i leieboerens interesse. Slipper han ikke utleieren inn, kan det til syvende og sist være et vesentlig brudd på leiekontrakten. Det ligger i kortene at både leieboer og utleier må være fleksible når det gjelder tidspunkt for inspeksjon.

Utleieren skal konsentrere seg om tilstanden i leiligheten. Han har ikke noe med å snoke rundt i skuffer og skap. Brudd på dette gjør at leieboeren kan skifte lås i leiligheten. Leieboeren på sin side må huske på at det å nekte utleieren adgang er brudd på husleieloven, som i siste instans kan være utkastelsesgrunn.

Du kan lese om reglene for fremleie, husdyrhold og maling og vedlikehold her.

Utkastelse

I tillegg til vanlig oppsigelse har utleiere i noen viktige tilfeller mulighet til å kaste ut leieboeren. Dette er viktig i blant annet tidsbestemte leiekontrakter der utleieren ofte ikke har oppsigelsesadgang.

Du kan ikke bruke håndmakt selv for å kaste ut leieboere. Det er det bare namsmannen som kan. I de større byene er namsmannen en egen enhet i domstolen, på mindre steder opptrer lensmannen som namsmann. Se Domstol.no for adresser.

Namsmannen kan med loven i hånd kaste ut (eller fravike som det heter på offisielt språk) leieboere. For å be om utkastelse må du fylle ut et eget skjema som heter «Begjæring om tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger.» Dette skjemaet får du fra namsmannen i kommunen din. Selve utkastelsesprosedyren og kravene til varsler står i Tvangsfullbyrdelsesloven (26. juni 1992 nr 86.)

Utleier har lov til å kaste ut leietaker i tre tilfeller:

1. Når leietaker ikke betaler husleien

2. Når kontrakten misligholdes vesentlig (for eksempel ved ødeleggelser i leiligheten, eller mye støy)

3. Når leietaker ikke flytter ut etter at kontrakten har gått ut

Du kan lese mer om fremgangsmåten ved utkastelse i disse tre tilfellene i denne artikkelen.

Hjelp ved husleietvister

Dersom det skulle oppstå uenighet mellom deg og utleier, så er det mulig å få hjelp til å løse konflikten. Bor du i Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim, kan du ta kontakt med Husleietvistnemnda. I andre kommuner er det Forliksrådet som må benyttes i slike saker.

Les mer om Husleietvistutvalget her.